Vigtig information

Vigtig information

Kære Ejere.

 

Som beskrevet i Infobrevet fra Bestyrelsen den 11. november, har især 2 store vandskader i 2 forskellige huse på Laksen og på Hornfisken denne sommer givet Bestyrelsen anledning til bekymring over den generelle tilstand på de såkaldte "Units" i vores teknikskabe i hvert enkelt hus. Som nævnt ved tidligere lejlighed skal det understreges, at ejerne af de skaderamte huse ikke kan bebrejdes for særlig uopmærksomhed.

 

En "Unit" er dét sammensurium af rør, der fordeler fjernvarmevandet i det enkelte hus til opvarmning af henholdsvis rum og brugsvand.

 

Bestyrelsens bekymring gik på risikoen for flere skader; dels med den medfølgende ulempe og økonomiske belastning for den enkelte ejer, men også måske medførende dårligere position for Ejerforeningens kollektive forsikringer.

 

Derfor havde Bestyrelsen forhandlet sig til et godt tilbud fra Løkken Blikkenslager og VVS om inspektion samt efterspænding og udskiftning af pakninger efter behov til hvert enkelt hus. Bliver der konstateret behov for yderligere tiltag, orienteres ejer herom og ejer sørger for udbedring ved ovennævnte eller andet VVS-firma. Ca. 25 ejere har indtil nu taget imod tilbuddet.

Der er siden udsendelsen af Infobrevet sket en ny udvikling.

 

Som følge af de store skader i det forløbne år har Codan A/S med for 1 uge siden og med virkning fra den 1. januar 2020 opsagt vores kollektive husforsikring.

Dette betyder, at vores huse fra da af udelukkende er brandforsikrede (lovpligtigt), mens alle øvrige dækninger bortfalder (stikledninger, skjult rør, svamp og insekt, vandskader m.m.) Vores øvrige engagement hos Codan A/S er ikke opsagt; vi har således stadig en kollektiv Indboforsikring samt et par andre ansvars- og Erhvervsforsikringer. Opsigelsen er kommet prompte, uden varsel og uden efterfølgende lydhørhed overfor Bestyrelsens indvindinger.

 

Dette er naturligvis en uholdbar situation, og Bestyrelsen er straks gået i gang med at sondere mulighederne for et (totalt) skifte af forsikringsleverandør. I forlængelse af dette har Bestyrelsen besluttet, at gøre det fremsendte tilbud til ejerne obligatorisk. I håbet om at undgå ugunstige forbehold hos vores kommende forsikringsleverandør, ønsker vi at kunne demonstrere, at der er taget aktion på den nu åbenlyse risiko for yderligere skader som følge af fejl på vores Units.

 

Til gengæld vil udgiften til den tilbudte inspektion (som beskrevet i brev med tilbud fra Løkken Blikkenslager og VVS)  blive betalt af Ejerforeningen. Dette gælder også for de allerede bestilte og i mange tilfælde allerede gennemførte inspektioner. Bestyrelsen er i dialog med VVS-firmaet om de nye vilkår.

 

BEMÆRK: Ejerforeningen betaler for inspektionen. Ejer skal fortsat selv afholde evt. udgifter til efterfølgende, af inspektionen resulterende reparationer, der går ud over tilbuddet fra VVS-firmaet.

 

VVS-firmaet vil efter gennemført inspektion blive bedt om en afrapportering om konstaterede behov for reparation. Det er vigtigt, at de pågældende ejere snarest herefter tager vare på reparation (af valgfrit autoriseret VVS-firma) og efterfølgende er i stand til at dokumentere reparationen.

 

Ovenfor beskrevne, drastiske tiltag er efter Bestyrelsens vurdering; også efter en indledende sondering blandt potentielle forsikringsselskaber, den bedste måde at imødegå enten dramatiske præmiestigninger eller / samt stærkt vilkårsforringende forbehold for dækning. Forbehold; der ved skader tilsvarende dem, som vi har haft i år kan koste den enkelte ejer mere end 200.000 kr for én skade. Det er derfor Bestyrelsens vurdering, at betalingen af alle inspektioner og den efterfølgende dokumentation er penge godt givet ud til gengæld for at undgå denne situation. Men det kræver altså ejernes samarbejde og forholdsvis hurtig reaktion.

 

Vi befinder os som forening hér i en svær sammenblanding af foreningsansvar og ansvaret for den enkelte ejer. Ejerne har ansvaret for indvendig vedligehold. Dette ligger fast. Men Ejerforeningen har i henhold til vedtægterne ansvaret for om muligt at forestå kollektive forsikringer. Hér ligger der en konflikt mellem Foreningens interesse i gode, billige og tryghedsskabende forsikringsvilkår og ejernes ansvar for et teknisk anlæg, der sidder i alle huse, og som udviser svagheder, der kan belaste foreningens kollektive interesse.

 

Bestyrelsen har for sammenligningens skyld undersøgt, hvad tilsvarende forsikringer ville koste den enkelte ejer, hvis vi selv, hver især skulle forsikre vores huse på vilkår tilsvarende dém, vi har haft hidtil. Med forventelige variationer selskaber imellem og individuelle behov for ejere, har vi for de individuelle forsikringer konstateret en mérpris på ca. kr 3.800 til 4.000 pr hus pr år i forhold til vores hidtidige kollektive forsikring. Der er altså ingen tvivl om ejernes prismæssigt store fordel ved den kollektive forsikring.

 

Mange huse er som sagt allerede blevet inspiceret. De fleste med minimale behov for efterspænding og en pakning hér og dér. Men ved en del anlæg er der også konstateret behov for yderlige tiltag. Se evt. vedhæftede fotos af et anlæg fra ét af vores huse inspiceret de sidste par dage. Hér er et eksempel på behov for yderligere reparation.

Bestyrelsen vil naturligvis prøve at svare beredvilligt på eventuelle spørgsmål fra Ejerne. Vi påpeger venligst, at Ejerforeningen i denne ubehagelige klemme er under et vist tidspres, og vi ser derfor frem til Ejernes samarbejde.

 

Med venlig hilsen

 

Bestyrelsen


Se fotos her

Ejerforeningen Nordenlys Feriepark